2014天津商业地产新增供应202.8万平 同比狂涨65%

延续2013年的供应增长态势，2014天津（楼盘）商业市场全年新增供应202.8万平米，同比上涨65%。近两年，大量商服用地和综合性用地的成交，使得商业市场新增供应旺盛，然而市场消化能力有限，2014年商业市场成交量仅为62.1万平米，与13年同比下滑13%。14年商业成交价格18213元/平米，同比去年同期上涨12%，虽然在成交量上有所下降，成交价格还是保持了稳中有升的趋势。

　　进入2014年，天津优质商业供应规模继续扩张，全年有5个新增商业项目：永旺梦乐城梅江店、天津远洋未来广场、天津恒隆广场、滨海新区的宝龙国际中心和汉沽一商友谊购物广场进入市场， 新增商业总面积达51.3万平米。2014年底天津中心城区主要商圈优质商业首层租金达528元/平米•月。

　　未来两到三年内，天津城区的商业布局将随着每年近500000平方米的新增商业面积而发生巨变。这些新增供应主要规划在二级商圈及区域型商圈，尤其是在天津自贸区行政审批通过后，滨海新区商业未来将会迎来更多的关注。伴随着知名开发商打造的商业项目的入市，天津商圈的品质和商业整体水平将得到有效提升；但大量优质商业的集中入市，也使得未来整体市场租金上涨存在压力。

　　2014年，企业和投资者的观望态度明显，对写字楼物业的开发日趋谨慎，天津办公市场供应量缩水明显，总供应面积96.2万㎡，同比下滑34%。全市办公物业存量已达617万平米，其中滨海新区和中心城区存量占比分别为46%和26%，是写字楼的主要存量区域，庞大的市场存量加剧了市场风险。14年办公市场成交面积约67.9万㎡，同比上扬14%，相比于供应市场，需求市场表现疲软，市场消化能力明显不足。年内办公物业成交均价为10866元/㎡，同比下滑5.6%。

　　租赁市场，2014年天津存量甲级写字楼的租赁市场态势平稳，租金水平与上一年末基本持平，维持在137元/㎡·月。优质写字楼客户争夺激烈，新兴写字楼面临空置压力。

　　2014年，天津开始汽车限号，迫使外地企业不断向外环以外迁移；高经营成本及严重的交通拥堵问题，将中小企业不断由核心商业商务区向外挤压；近郊区域的办公物业，尤其是总部基地项目，以其低廉的租售价格和便捷的交通条件迎来新的发展契机。年底，天津自贸区行政审批通过，未来滨海新区将导入大量的企业资源，为形势严峻的滨海写字楼市场注入活力。

　　公寓方面，2014年天津销售型公寓市场新增供应85.8万平米，同比增长10%；公寓成交市场在第四季度达到年内峰值，全年成交量为47.1万平米，与2013年成交量相比，大幅下滑23%，供应量的持续增长给逐步萎缩的需求市场带来压力；公寓成交均价为12759元/平米，成交价格下滑6%。三季度，住宅“限购”政策的放宽， 对公寓市场产生巨大影响，成交呈现两极分化，优质公寓项目成交平稳。

　　2014年共有5个服务式公寓项目入市。服务式公寓租赁市场，整体呈现周期性变化，处于维稳状态，租金于224元/平米• 月左右波动，每年第一、四季度，部分服务式公寓会采取降低租金的方式防止客户流失。

　　伴随八大里土地的出让，公寓市场将面临新一轮的结构性分化，未来大户型公寓主要为八大里地块中的“城市型公寓”，其它地区公寓将仍以小户型产品为主。