第一太平戴维斯：京津冀一体化激活天津写字楼市场

交通网络的建设是京津一体化的先行者。早在2008年，京津城际铁路的开通，便有效的缩短了北京与天津间的通勤时间，从而加强了京津两地的经济联系和沟通效率；为缓解京津城际和京沪高铁京津段的客流压力，京津两地计划建设京津高铁二线，目前处于前期准备阶段。通过实施京津塘高速公路、津滨高速公路拓宽改造，推进已开工的国道112线、津宁高速、津港高速等项目，滨海新区强化了与区域腹地的联系，形成10条对外运输通道，进一步增强了其对外服务辐射功能。交通网络的优化缩减了通勤时间，使滨海新区的综合优势得以最大程度的发挥，经过办公环境、成本等综合考量之后，天津滨海新区进入更多选址华北企业的视野。

4)    京津冀三地地缘相接、人缘相亲、文化一脉、交往相宜，完全有协同与融合的空间。天津的经济发展水平介于北京与河北之间，一方面，随着一体化的深入，未来将承接北京外溢的人口，也是北京产业转移的首选之地。随着高素质人群的涌入与相关产业的进驻，与之配套的产业区也将应运而生，凭借清晰的规划、明确的定位以及较大幅度的政策优惠，势必持续吸引相关企业搬迁入驻而迅速转化为天津写字楼市场的有效需求。另一方面，双城驱动的模式还需要河北的参与与配合，尽管经济发展水平与京津有一定的差距，但发展空间巨大。2014年上半年，河北省第三产业占GDP的比重只有36%，还不到北京的一半。着眼长远，作为人口大省的河北完成经济转型，释放人力资源发展第三产业是必由之路。而产业的培植和企业也将给天津的写字楼市场带来更多机会。

自贸区申请对天津写字楼市场的影响

自贸区，即自由贸易园区，指在这部分领土内运入的任何货物就进口关税而言，被认为在关境以外，并免于实施惯常的海关监管制度。早在2002年我国就提出了建立自贸区的设想， 2013年8月中国第一个自贸区落户上海，自此之后“自贸热”已经从股票市场蔓延至各个领域。虽然还未获得国务院的正式批复，但自贸区最终落地天津的可能性很大。自贸区落地对于当地经济发展、金融产业和房地产市场等方面都将产生巨大影响。

以上海为例，为顺应全球经贸发展新趋势，国务院于去年8月通过《中国（上海）自由贸易试验区总体方案》，此举意在与香港看齐，主要内容包括实现区内人民币自由兑换，以及企业所得税降至15%等。目前，由于区域内优质写字楼供应有限，而区域内企业注册量的激增又刺激对写字楼的大量需求，加之外高桥区域的商业用地稀缺，所以写字楼租金和地价快速上涨。2013年7月份，上海外高桥写字楼平均租金仅为每平米每月人民币75元。上海自贸区落地后，外高桥写字楼需求激增，推动区内租金上涨，截止2014年上半年，该区域平均租金攀升至每平米每月人民币165元，空置率也从23%左右降至10%左右。例如2014年8月，远洋地产以4.84亿元从华丰建设收购了外高桥保税区一地块，成交总额超过了原成交总价的四倍。

天津市现就其成立自由贸易区的提案积极备战，滨海新区中心商务区被纳入正在申报的天津自由贸易试验区方案，如果自由贸易区的申请最终获批，预计区域内企业注册量的激增将刺激对写字楼的大量需求，尤其是对滨海新区写字楼的需求量将加大。另外滨海新区写字楼品质较高，能够满足大部分企业的需求。因此，尽管未来滨海新区写字楼的供应量明显增加，但天津写字楼市场整体仍呈乐观发展态势。